一线城市重构房地产格局，北上深大力发展租赁市场

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导读：不久前召开的中央经济工作会议提出，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

解决房地产供给与需求之间的矛盾，对于一线城市来说，显得尤为迫切。而发展租赁住房，已成为目前地方政府最为现实的选择。如何通过发展租赁住房，达成城市的房地产格局重构，为城市的可持续发展打下基础？北京、上海和深圳分别交出了自己的答卷。

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨宋兴国、卢常乐、王帆、实习生张玮钊

北京

超额完成2017年供应任务

根据北京市规划国土委消息，截至2017年12月底，北京市实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超额完成2017年度供应任务。

《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》2017年8月印发，利用集体建设用地建设租赁住房，被认为可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。因此，其落地试点情况如何，供地节奏快慢，成为关注焦点。

北京市规划国土委相关人士1月8日向21世纪经济报道记者回应称，2018年的土地供应计划尚未制定完成，但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地，用于建设租赁住房”的安排部署，制定相关计划。

超额完成2017年供应任务

集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。

据了解，2017年是北京首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。

据21世纪经济报道记者的不完全统计，除东城、西城以外，北京各区均已有此类项目出现或完成。

北京市规划国土委方面指出，已供应的项目主要位于中心城区、城市副中心和平原地区新城范围内，符合“毗邻产业园区、交通枢纽和新城”的选址原则，但从与市中心的绝对距离和通勤条件来看，距离市中心较远。

据房山区规划分局网站，2017年完成集体土地租赁住房项目乡村建设规划条件工作的三个地块分别位于琉璃河镇兴礼村、窦店镇窦店村及窦店镇下坡店，三地均位于六环外。

其中，琉璃河镇兴礼村项目总用地面积9.8公顷，距离其最近的燕房线星城站13千米。据百度地图显示，其公交车程1个半小时左右。

1月8日，有受访专家向21世纪经济报道记者表示，此类项目更加关注“区域职住平衡”。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾对记者表示，集体建设用地租赁住房一般远离市区，配套基础设施不如普通租赁住房，其竞争优势在于较低的租金，未来将与普通租赁住房形成高低配置。

北京市社会科学院副院长赵弘则认为，城市的发展需要过程。此前更多位置更好的土地已经进入商品房市场，而随着北京轨道交通体系的建设，这些区域的区位条件将明显改善。

集体建设用地建设租赁住房，并不是新一轮房改背景下的“新鲜事物”，也不是北京独有，早在2009年就有地方开始探索。但在城市发展的不同阶段，其政策导向一直有所不同。

2009年，上海市出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》（下称《试行意见》），提出集体经济组织可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地，建设限定供应的市场化租赁宿舍。

这一限定主要是指定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。值得注意的是，上海市对此类住房提出的“只租不售、封闭运行”要求，在今天仍是各地制定文件的重要准则。

2012年1月，国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡等5个试点项目。这一阶段，北京方面规定，集体租赁住房由农村集体经济组织自主进行开发建设，并未提到联营、入股等方式，且主要采取将此类房屋趸租作为公租房房源，面向公租房备案家庭或人才配租的租赁模式。

供地结构调整抓手

在国家政策层面，此前一直以“审慎”态度为主。到了2017年8月，国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定将在13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，则首次提出村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

多位受访人士均表示，供地紧张、房价上涨，一线城市房地产业的供给结构和城市居住需求之间需要更好的协调，而集体土地建设租赁住房，能减少土地入市环节，有效增加住房供给，因此得以加快试点。

赵弘认为，在一线城市新一轮城市总规纷纷提出“做减法”、规划建设用地总规模负增长的大前提下，土地供应内部结构调整成为工作重点。

全国土地利用总体规划专家组成员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明则认为，集体建设用地建设租赁住房，一方面是通过住房供给结构的调整，把过去通过购买商品房“一步到位”满足住房需求的方式细化，解决当前困扰人口净流入城市的住房供需矛盾；另一方面，也是在通过多主体供应的方式，配合农村集体“三块地”改革，解决政府在土地供应一级市场的垄断问题。

他表示，新一轮试点中，各地提出的包括允许企业联营、拓宽融资渠道、限定流通范围等措施，思路更加清晰，政策更加细化，实际上是不断厘清土地市场各主体之间权利与义务关系、土地增值收益与成本分配关系的过程。

比如，对于集体土地建设租赁住房试点，北京目前已有一套政策体系。

去年11月，北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（下称《意见》），对集体租赁住房项目的选址条件、申报主体、运营模式及申报程序等内容进行了详细规定。

其中，在广受关注的资金和运营模式层面，《意见》指出了四种资金筹措模式，分别是农村集体经济组织的自有资金；市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；农村集体经济组织以建设用地预期收益，向金融机构申请的抵押贷款；以及由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。

对于第四种模式，《意见》专门提出，集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。

上海

探索土地供应推动租赁发展

上海“租购并举”建设加速

实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。

21世纪经济报道记者发现，作为全国首个推出租赁住房用地的城市，上海正以土地供应为基础，不断加大培育租赁市场发展的力度，来实现租购并举住房体系的落地。

统计数据显示，自去年7月份开始率先在全国推出租赁住房用地以来，截至12月底，上海已经累计推出了29宗租赁住房用地，涉及土地面积共计约80公顷，可建建筑面积182万平方米，预计可建设3万套租赁住房。

近日，上海召开了促进房地产市场健康发展联席会议。会议透露，2018年上海将着力推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度。到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。

受访专家皆表示，2018年上海的租赁住房市场将会在2017年发展的基础上呈现出明显提速的状态，并尝试探索构建租购并举的市场长效机制。

加速推进“租购并举”

2017年7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出了两宗租赁住房地块的出让公告，即位于浦东新区和嘉定区合计9.35万平方米的两宗地块。这也是上海在全国范围内率先出让“只租不售”的地块。

紧接着，7月7日，上海发布了《上海市住房发展“十三五”规划》，明确了增加住房土地供应规模，尤其是租赁住房的土地供应。规划显示，整个“十三五”期间，上海住房用地供应共5500公顷。其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

经测算，上海计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套。其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套和租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%，规划增加70万套租赁住房。

规划发布之后，专项政策也得以出台。9月15日，上海正式发布了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确将在就业聚集地区和交通便利地区规划布局租赁住房，并加快培育和发展住房租赁市场。

在规划与政策的双重推动下，上海租赁性质的土地市场投放节奏进展十分迅速。统计数据显示，截至2017年12月31日，半年时间内上海先后共计推出了7批共计29宗租赁住宅用地，累计土地出让面积达到79.69公顷，建筑面积181.26万平方米。

值得关注的是，2017年下半年上海商品住宅的土地共出让了19宗，规划建筑面积212万平方米，并且普遍都规划了占总面积15%的房源用于自持租赁。

21世纪经济报道记者计算发现，2017年下半年上海土地供应市场中商品住宅建筑面积实为180.2万平方米；而租赁住房的建筑面积则为213.06万平方米。

与此同时，21世纪经济报道记者也梳理发现，已经供应的29宗租赁住房用地区域位置较优越，且土地出让的溢价率较低。

这29宗地块分别位于城市中心或副中心、郊区新城中心、科技研发聚集区和产业板块先进制造业集聚区等，所在区域内公共交通便捷、生活便利、租赁市场需求集中。其中11宗地块位于中环以内，17宗地块距离轨道交通站点不到1公里，12宗地块位于产业园区旁边。在出让价格方面，2017年上海供应的29宗租赁住房用地起始楼板价平均约为6600元/平，且主要集中在8000元/平以下。

1月8日，中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受21世纪经济报道记者采访时表示，2017年上海市租赁住房土地供应力度较大，在区位选择和土地价格的平衡上具有一定优势。

探索构建市场长效机制

2017年，上海在推进房地产租赁市场发展过程中仅用6个月时间，便完成了4万套租赁租房的供地工作。

同时，种种迹象也表明，2018年上海租赁市场发展将会在2017年的基础上按下“加速键”，并尝试探索构建租购并举的市场长效机制。

2018年1月4日，上海发布《上海市城市总体规划（2017-2035）》，提出到2035年上海人口总量稳定保持在2500万人左右，但规划建设用地总规模要求负增长，控制在3200平方公里以内。

上海市规划国土资源局副局长岑福康表示，上海接下来会在三个方面加大房源的市场供给：

一是将进一步完善四位一体，廉租住房、公共租赁住房、共有产权住房、征收安置房和租售并举的住房保障体系，解决创新创业群体和中低收入阶层的住房问题。二是通过多渠道增加租赁性住房的比重，加大新建住宅中的租赁性住房的配建比重，在商品房中配建一部分，新增完全租赁性质的租赁住房。三是鼓励科研院所、医院、产业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁房，用于本单位的人才安置，鼓励社会各类机构代理经租闲置住房，盘活存量住房资源，形成稳定的房源用于出租。

《总体规划》发布仅仅过了一天，在1月5日上海召开的促进房地产市场健康发展联席会议上，明确了2018年上海将着力推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度。计划到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。

21世纪经济报道记者从上述会议了解到，下一步上海建立全市统一的住房租赁公共服务平台，健全市区两级住房租赁服务中心。形成线上与线下联动，数据共建、共通、共享来构建租购并举住房制度格局。

与此同时，上海还将加快培育扶持机构化、规模化、专业化代理经租企业，通过市场化运作，以企业为主体培育和发展住房租赁市场。另外，上海还将研究出一套顺应上海创新社会治理、符合承租人需求的租赁住房物业服务、小区综合治理，以及租赁社区公共服务、社会治理的新机制、新模式。

1月8日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从上海此次会议可以看出，对于未来住房市场的改革动力很足，尤其是在租赁市场方面有较为明确的管控和发展思路。

“主要是体现在三个方面：一是强化平台建立，预计2018年上半年此类平台将真正建成，到时市场上租赁房源的机会将增加。二是细分住房产品结构，尤其是廉租住房、公共租赁租房等方面的地位会提高。三是鼓励供应，尤其是在国有企业用地等方面会有一些新的创新，包括一些科技园和产业园等。”他指出。

深圳

深圳楼市变奏：

平稳市场为长效机制建设赢得时间

2017年，一度成为全国楼市“领头羊”之一的深圳，房地产市场几乎呈现全面降温之势。

全年的新房成交量仅为2.58万套，创下近年来的最低水平，仅为2015年新房成交总量的39%，新房成交均价实现月度“十五连跌”。根据房地产服务商戴德梁行的数据，反映整体市场需求量的一二手住宅成交总量较上年同期下降了34.9%。

平稳的市场，为长效机制的建设打下了良好基础。在“多主体供应，多渠道保障，租购并举”的导向下，2017年也被视作是楼市长效机制建设的元年。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉撰文指出，2018年以后，楼市长效机制将会渐次落地，对不同城市，长效机制具体内容、实施路径也有差别，对于高度城市化的城市来说，壮大租赁和向外围疏导需求是最可行的措施之一。

“一步到位”调控见效

根据中国指数研究院发布的“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”，在百亿企业2017年销售额集中的十大城市中，深圳仅位列第九。

深圳规土委的数据显示，去年深圳共售出25820套一手住宅，同比减少36.2%，创下了近年来的最低水平。可供参照的是，自2010年以来，深圳的新房成交量都在3万套以上，成交高峰年份2015年更是达到了66450套。

价格方面，新房市场经历了连续15个月的连续下跌，去年全年的均价为54445元/平方米。

其中，深圳房信网的数据显示，90平方米以下的中小户型产品成交18143套，占全市新房住宅总量的七成，成交均价41581元/平方米，大幅低于全市的成交均价。这也一定程度意味着，刚需占据了2017年成交的主力。

二手房方面，深圳中原研究中心的数据显示，2017年全市二手房成交63578套，环比下降33.7%。价格整体走势以平稳为主，波动较小。综合来看，一二手住宅成交总量较上年同期下降了34.9%。

2016年，深圳出台史上最严的“104新政”，此次被称作“一步到位”的政策，使得深圳楼市避免了在2017年调控加码的局面。而从过去一年的市场表现来看，2016年强力的调控措施在继续发挥成效。

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端认为，“限购限贷限售限价限商”为代表的干预手段令房价总体趋于平稳，有形之手短期不会退出，这意味着在未来一定时期内，房价上涨将难以得到支持。

1月8日，张晓端进一步告诉21世纪经济报道记者，从目前的情况来看，政府对于长效机制已经有一个理想化的预期，并且希望为此创造出平稳的市场环境，这是短期内行政调控手段不会退出的逻辑。

不久前，深圳市属国企深业集团位于香蜜湖片区的豪宅楼盘深业中城由售转租，有中介人士告诉21世纪经济报道记者，新房市场受限价政策的影响较大，深业集团的这一做法或许释放出一个信号，深圳限价政策在2018年放松的可能性较小。

长效机制雏形渐显

如果说限购、限价、限贷等仍属于传统手段，在这一轮的整体调控中，深圳已经体现出一系列对长效机制的探索，并从顶层设计逐渐走向落地。

其中一个核心支点在于大力度培育租赁市场。2017年最后一个工作日，深圳以挂牌方式公开出让三宗租赁用地的使用权，两宗位于龙岗区，一宗位于坪山区，总建筑面积超过16万平米，均要求70年全年期自持租赁。而同一时间，深圳仅推出一宗可出售的住宅用地。

在此之前，深圳已经公开出让首宗位于龙华区的“只租不售”地块，由深圳市人才安居集团竞得，竞拍当日，包括万科、碧桂园、保利、中海等在内的8家房企被吸引到场。

根据深圳鼓励租赁市场发展的政策文件，在今年6月底之前，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应至少供应一宗地块，用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。

深圳中原地产指出，中长期来看，随着租赁细则的逐渐完善，租赁住房的供应保证，租户的权利和义务将更能得到保障，租赁人群比例不断扩大，从而延长了平均租赁期限，平滑了购房需求，降低房地产市场的波动性，这对于房地产市场的稳定发展具有里程碑式的意义。

对于人口持续涌入的深圳而言，解决居住问题的根源仍然在于增加供应。在居住消费升级的背景下，借助鼓励租赁的政策东风，深圳除了增量供应，更有意盘活存量，优化住房供应结构。

深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵曾就新一版城市总体规划对媒体介绍，深圳的住宅总量并不少，主要是结构性问题，即配套完善的成套性住宅数量不够。关于未来15年的住房发展策略，在有序供应的同时，调整优化结构，把住房的品质提高到更好的状况。

拥有大量的城中村住房，为深圳提供了巨大的存能量盘活空间。目前，包括万科、深业集团在内的开发商已经参与到城中村的规模化改造中。

深圳提出，在“十三五”期间供应不少于30万套人才住房。目前，政府已经部分采取了与开发商合作的方式，包括向后者租赁长租公寓，再以较低价格提供给符合条件的人才。

张晓端表示，这相当于过去30多年深圳政策性住房的总和。在长效机制建设过程中，这将有效弥补市场需要解决的居住问题。只有当保障的归为保障，市场才能够真正回归市场。在这种情况下，多层次的住房供应体系才可能真正达成，有形之手才能没有后顾之忧地退出。

1月8日，深圳一家中型房地产企业人士也告诉21世纪经济报道记者，一个健康的市场应该是“高端有供应，中端有支持，低端有保障”的，当中低端、夹心层的需求得到保证之后，高端应该回归市场。

（编辑：陈洁、王峰）

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本期编辑刘巷

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