“四限时代”下的新投资趋势

日前，在由《21世纪经济报道》主办、绿地璀璨天城联合主办的“新形势下资产配置与房地产发展的新路径”2018博鳌·21世纪房地产论坛佛山峰会上，许学峰表示：“限购将是长期的政策，不要对限购政策有松动、什么时候松动报有希望。”

回归房产物业本质进行资产运营

对照现实，自全国“两会”结束至今，已经有十余个城市再度加码楼市调控政策。在不少业内人士看来，这是自2016年“9·30新政”之后第五轮调控政策。“限购、限贷、限签、限价”的四限时代已然到来。

因此，置身在这样调控升级的四限时代，越来越多想要购置房产的资产持有者面临着限购城市无名额、住宅购房门槛高等痛点，饱受“财富焦虑”困扰。对此，峰会上多名专家一致表示，当下房地产仍对经济发展有重要影响，但若进行相关资产配置，更重要的是转换逻辑。

当前国内经济托底企稳，房地产业的贡献度仍处于峰值阶段，传统优势不易改变。鉴于政策调控坚持“房住不炒”，继续引导刚需进入租赁市场，未来的房产投资理念需要回归房产物业使用的本质，为人们提供优质与便利的生活，才能达到物有所值，物超所值，所以应从资产运营及长期持有的角度，来进行资产投资而非投机。

资产运营配置看高收益的商业物业

实际上，资产运营的范畴十分广泛，包括以商业物业、物流地产、养老地产等为代表的持有型物业运营，对旧城、棚户区等的改造更新业务、庞大二手房为核心的存量运营，以及由此生发而来的各类房地产基金创新探索。从细分范畴出发，投资者应该如何选择？

收益率是关键。世联行首席技术官黎振伟在峰会上展现的数据显示，当前国内商业物业收益率明显高于住宅租赁收益率。例如核心地段、优质物管、持续运营、有品牌、业态完整的商业地产，价值一定是不可小觑的。而在商业物业中，公寓因总价低、租金高更受市场追捧。

未来随着市场化进程深入、住房租赁市场不断完善，租房市场的规模将不断加大。黎振伟表示，基于此，在具有经济发展前景、人口净流入城市，选取中心区域、具备优质配套和强运营能力的公寓物业，并真正令其发挥居住属性，是值得考量的资产配置方案。

大城市中心资产配置看佛山

但这样的公寓哪里找呢？与会不少专家学者大都把目光投向了佛山。

作为大湾区核心城市之一的佛山，定位全国重要的制造业基地、国家历史文化名城、珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽，多次凭借其制造业实力被彭博社、纽约时报、埃菲社、NHK、人民日报等海内外主流媒体点赞，区位优势明显。

日前，根据《广东省人口发展规划（2017-2030年）》，在携手港澳共建世界级城市群共同框架下，佛山被定义为特大城市，到2020年，人口规模最高可达1000万！而以当前佛山846万人口规模来计算，佛山未来两年内将吸纳近200万人。

图片来源于广东地理

同时，伴随广佛同城升级，佛山综合发展”9+3+2”的快速大交通网络框架，打通外部和内部、地下与地面、高速与超高速命脉，未来规划10条地铁线无缝衔接广州，人口红利将持续释放。

购房人口的外溢流动和交通便利，带动了围着核心城市的二三线城市楼市快速上扬。承接大量广州客的佛山，把握机遇一跃成为价值高地。

在此背景下，作为商业物业的非限购区，佛山公寓近年来，受到佛山住宅限购、广州公寓销售限制的双重影响，迎来新的发展机遇。数据显示，2017年佛山公寓成交量首次超越广州。另据世联研究统计，从2015年起，佛山市禅桂区域的公寓市场迎来成交上涨期，2017年禅桂新公寓市场成交91万平方米，超越2016年，成交势头强劲。

佛山中心城区近一年商业公寓供求走势

首付19万起拥揽佛山季华中轴资产

火热的市场下，公寓的价格也在逐渐攀升。当前，在广佛共建粤港澳大湾区核心和佛山强中心实施“一老三新”战略背景下，季华中轴定位“一心四轴”重点商业发展轴，沿线土地供不应求，土拍竞争激烈。此前，季华东路商住地块成交价高达31.08亿元，楼面价直升至17497元/㎡，导致季华路沿线物业涨声四起，购置公寓可谓是“船票稀缺”，一房难求。

绿地·璀璨天城紧邻佛山政治中心，择址季华路中央商务带，汇聚整合人流、资金、技术和产业等城市资源，打造超百万方城市综合体。项目着力推出的公寓臻品（建面约）30—45㎡天寓，享城市发展红利、双地铁便利和鎏金地段，为广大广佛客提供资产配置优选，首付仅需19万起便可坐拥城央资产。

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